小靜(化名)是一小區(qū)的業(yè)主。2018年4月，某某物業(yè)公司與小靜簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定為其提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費按建筑面積計算，從交付買受人之日起按月收取。業(yè)主違反約定的，應(yīng)當(dāng)按照每月5%標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。

　　小靜的房屋住宅屬高層戶型，按每月每平方米1.6元計算物業(yè)服務(wù)費，公攤水電費以建筑面積分?jǐn)?。小靜向該物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費至2022年3月，之后一直拖欠物業(yè)費。某某物業(yè)公司催討無果，遂訴至福建省南平市建陽區(qū)人民法院。

　　小靜辯稱是因為某某物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不到位，比如垃圾沒有及時清理、車庫電動車停放混亂、公共區(qū)域照明損壞沒有及時更換等，才拒交物業(yè)費。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。小靜與某某物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。某某物業(yè)公司依據(jù)約定為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，小靜作為小區(qū)業(yè)主應(yīng)按約向某某物業(yè)公司交納物業(yè)服務(wù)費及公共水電公攤費。雖然小靜稱物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，但她提交的證據(jù)不足以證明物業(yè)公司已構(gòu)成根本性違約，即便是物業(yè)服務(wù)存在一定的瑕疵，該瑕疵在法律上亦不能成為拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費及降低物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)的合理理由。

　　小靜拒絕支付上述物業(yè)服務(wù)費及公共水電公攤費，系因物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)時存在一定的瑕疵和不足導(dǎo)致，非有意拖欠，某某物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯責(zé)任，故對某某物業(yè)公司要求小靜支付拖欠物業(yè)費違約金的訴請，不予支持。

　　最終，法院依法判決小靜應(yīng)支付某某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費3490.94元及公共水電公攤費364.56元(根據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵，酌情予以扣減)，同時駁回了某某物業(yè)公司違約金的訴請。經(jīng)過法官的釋法明理，小靜表示對判決沒有異議，并主動繳納了相應(yīng)費用。

　　法官提醒，現(xiàn)實生活中，不少業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不到位，就可以拒交物業(yè)費，但在司法實踐中，物業(yè)公司只有構(gòu)成重大瑕疵才影響物業(yè)費的交納，一般瑕疵是不影響物業(yè)費交納義務(wù)的，因此，當(dāng)發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司管理服務(wù)不到位時，業(yè)主可以與物業(yè)公司溝通協(xié)商，也可以積極通過合法途徑向業(yè)主委員會反映，通過業(yè)主委員會與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)調(diào)，或通過收集證據(jù)繼而向法院起訴，而不單是以消極拒絕繳納物業(yè)費來對抗，以免承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，擴(kuò)大損失。(余靜)