10月18日下午，淮安中院召開“全市法院房屋買賣合同糾紛案件審判工作”新聞發布會，通報全市法院房屋買賣合同糾紛案件審判工作情況，發布六起典型案例。市法院速裁庭副庭長鄒艷萍，法官助理宋誠出席發布會。市法院新聞宣傳處處長趙德剛主持發布會。

　　近兩年，房屋買賣合同糾紛案件呈現什么特點?通報顯示，2022年至2023年9月，全市兩級法院共受理一審房屋買賣合同糾紛案件2647件。

　　一是房屋買賣合同深層次矛盾糾紛類型增加。因房地產市場活躍度的原因，且在法院加大訴源治理、訴前調解、聯動調解等措施的作用下，近兩年來，全市法院受理的房屋買賣案件數量在整體遞減，但受社會經濟發展形勢錯綜復雜及階段性政策調控機制的影響，與過去購房者與開發商之間的“兩金”爭議(即逾期交房違約金和逾期辦證違約金)占絕對比例的現象相比，房屋買賣糾紛中涉深層次矛盾及新類型爭議不斷涌現。比如：受疫情影響延遲交房;開發商資金鏈斷裂、購房者斷供悔買產生的確認合同無效、解約糾紛;房屋質量問題、配套設施建設引發的質量異議;房屋銷售行為不規范、代理銷售權限不確切引發爭議等。

　　二是商品房買賣合同糾紛牽利益主體廣、涉訴標的額大，抱團訴訟、片區糾紛增加，使得案件群體性特征更加突顯，就案件處理效果對法官提出了更高的要求。一方面，關系普通百姓的民生利益，另一方面，牽涉房地產市場經濟穩定發展大局。在審理個案糾紛時，法官不能就案辦案，更不能只有法律思維，除依法保護當事人合法權益外，法官還需要提升市場風險意識，在促進交易、建立誠信交易秩序和維護市場經濟穩定的社會責任上主動且正面作為，以使案件處理達到社會效果與法律效果的統一。

　　三是房屋買賣合同訴訟案件的當事人矛盾尖銳、對抗強度增大，使得矛盾化解工作難上加難。涉房屋買賣合同糾紛，尤其是商品房買賣合同，因標的特殊，大部分買房人為房屋傾注了大量積蓄，一旦進入訴訟程序，動輒涉及上萬甚至上百萬的家庭財產利益。且大部分案件，通常已經過多種非訴渠道協商，協商不成才訴至法院。所以，當事人之間矛盾往往較為激烈，難以調和。有的當事人對司法裁判持不合理預期，不輕易接受調解;有的開發商因難以及時接受調解方案或受審批程序限制，不能暢通溝通渠道，導致雙方對立情緒持續累積。相較于其他民商事案件，法官在審理此類糾紛時要花費更多的時間、精力，甚至需多方借力才能實現矛盾化解。

　　淮安法院為房屋買賣糾紛審判做了哪些工作?據通報，淮安兩級法院及時跟蹤研判，立足涉商品房、二手房買賣糾紛案件特點，以專業化審判為抓手，深化繁簡分流，以達到“簡案快審，繁案精審”，針對當事人的訴請，合理規劃案件處理流程，整體減少當事人訴訟時耗和經濟成本;在日常工作中時刻注重對涉房屋買賣案件審判的指導工作力度，力求做到“類案同判、串案快審”;針對審理中較為典型、突出的問題，通過個案判決的宣傳，引導同類型糾紛當事人對裁判結果形成合理預期，減少盲目訴訟和不當維權;完善訴前調解、聯動調解與訴訟化解的銜接機制，促進群體性糾紛化解，力爭實現“調解一案、治理一片”的社會效果。

　　經過努力，自2022年至2023年9月份，兩級法院進入訴訟的涉房屋買賣糾紛一審案件調撤率達59.83%，二審案件調撤率為40%，較好實現了定紛止爭、社會效果和法律效果的有機統一。

　　下一步，淮安法院將如何提高司法審判在涉房屋買賣領域糾紛化解和社會治理作用?

　　一是以完善訴前風險化解機制為抓手，深入推進“楓橋經驗”，聚焦“抓前端、治末病”，勤宣講、早介入，做深做實訴源治理工作，推進審判服務職能在訴訟前端的工作深度，努力使百姓能多渠道獲得集約高效、便民利民、智慧精準的各項司法服務成果。

　　二是進一步在提升司法服務水平上下功夫。加強商品房買賣合同糾紛審判專業化建設，打通涉房屋買賣糾紛的難點、痛點，明確裁量規則，釋放“類案同判”的司法效能，引導當事人理性面對市場風險，合理衡量訴訟利益，以達到“審理典型一案，化解潛在一片”的審判效果;通過判后釋法、司法建議、督促執行、以判促調等觸角，強化判后審判職能的延伸，積極參與社會治理，讓人民群眾感受到法院司法為民的力度和溫度。

　　三是進一步完善“調解優先+府院聯動+就地化解”的糾紛化解模式。借助行政調解、人民調解的力量，強化訴訟調解工作，以權利保護和利益平衡為原則，在切實維護群眾合法權益，實質化解糾紛的同時，做好房地產行業風險應對工作，依法守護萬千廣廈，精準服務“保交樓、保民生、保穩定”，助力淮安法治化營商環境建設提檔升級。(圖文/徐巧鳳 趙德剛)